2005年资产评估师《建筑工程评估基础》试卷及答案

2015-03-22 来源：互联网作者：第一考试网

建筑工程综合题及答案

一、协议出让土地的，土地出让金最低标准怎么确定；出让后又转让的，需符合什么条件；转让后改变用途的，须谁同意，办理什么手续；

二、砌体构件质量检测的主要部位；灰缝砂浆强度的检验方法；砌体的强度检测方法；倒八字裂缝地基分析；

三、一建筑物，重置单价3000元，4000平米，算重置成本；
残值率5%，使用40年，建成后两年办理出让手续，出让年限50年，问算损耗应使用什么年限？
算年损耗额多少；总损耗额多少；
如果装修重置价20万，可用8年，电气（或者其他什么）30万元，可用15年，算各自损耗率和总损耗率；
前种方法权重0.6，后种方法权重0.4，算加权损耗率，加权损耗额，剩余价值

四、一项目，占地8000M2，建筑面积40000M2。土地使用费7000元/M2，建安工程费用1500元/M2，其他费用500元/M2。自有资金9600万元，其余借款。
第1年初，要投入：土地使用费100%，建安工程费用35%，其他费用85%。
借款在建设期两年初平均借出。

建设期借款本息在销售期平均偿还，销售期当年利息，当年支付。
销售期，均售价5000元/M2，销售期两年分别为60%、40%，经营成本2%，销售税金及附加5.5%。销售期现流都发生在年末。
1、计算总需投资多少，贷款多少；2、计算计算第0年现金流出；3、计算建设期各年末借款本息；4、计算自有资金各年现金流入、流出、净流量，以10%折现率算净现值，评价项目是否可行；5、假设部分未售出，同类房屋市价5200元/平米，功能上有差异，差异率X，计算功能损耗额，计算评估值。

第三题还有一个条件，就是已使用四年，建成后两年办土地证．
第二问，计算损耗应按什么年限？为什么？
因为该建筑物的尚可使用３６年早于土地使用权结束的年限４８年，故该建筑物的损耗应按耐用年限４０计算．
第二问因为该建筑物的重置成本为１２０万元（这个大家都会算吧）所以该建筑物的年平均损耗额为１２０＊（１－５％）＊１／４０＝２．８５万元，损耗总额为２．８５＊４＝１１．４万元
第三问，装修的损耗额＝２０＊（１－５％）＊（４／８）＝９．５万元，配套的损耗额＝３０＊（１－５％）＊（４／１５）＝７．６万元．结构的重置成本＝１２０－２０－３０＝７０万元，则结构的损耗额＝７０＊（１－５％）＊（４／４０）＝６．６５万元，各部分的损耗总额为９．５＋７．６＋６．６５＝２３．７５万元

第四问，如果结合上两总损耗各种损耗的权重直鹞埃春停埃叮蚋媒ㄖ锏某尚侣适嵌嗌伲?BR>先算后一种的损耗率为（２０／１２０）＊（４／８）＊０．９５＋（３０／１２０）＊（４／１５）＊０．９５＋（７０／１２０）＊（４／４０）＊０．９５＝１９．７９％
则综合上两种方法的损耗率为（４／４０）＊０．９５＊０．４＋１９．７９％＊０．６＝１５．６７％ #

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