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深圳小区业委会成立率仅四成客观造成物业维修金不合规情况

2023-06-07 来源:网络 作者:佚名

物管修理金是房屋的“养老金”,怎么管好、用好物管修理金是每位住户共同关心的话题。多年来,住户普遍反映对新村修理金的管理与使用不知情,经常出现新村物管修理金被非法使用的状况。 #

5月18日,北京市律师商会与上海市物管管理行业商会联手举行了主题为“物业修理金管理与使用合规”大型慈善峰会,这次峰会吸引了全省5万多球迷在线观看直播,有100多位上海物管服务企业高管现场倾听了学者讲演。 #

针对住户们关心的问题,这场峰会主要紧扣物管修理金机制建设,修理金管理与使用的合理智、公开性、透明性以及司法机关对物管修理金合规性初审的基本原则等方面进行了深入的阐述。

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现况 #

上海新村业委会设立率仅四成 #

客观导致物管修理金不合规的状况 #

新村物管修理金为什么经常出现非法使用的状况? #

广州市律师商会物管服务法律专业执委会书记刘长森律师强调,根据上海经济特区相关法律规定,物管服务企业既是日常修理金的收款单位,又是日常修理金的管理与使用单位,所以,住户们的日常修理金实际把握在新村物管管理人手中。法律赋于了新村住户执委会对日常修理金管理与使用的监督权,但多年来,因为新村住户执委会的设立率不足百分之四十,造成上海半数以上新村未能通过住户执委会来监督新村物管修理金的使用与管理。这些事实,客观上引起了物管修理金在管理与使用上普遍存在不合规的状况。

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南都·湾财社记者了解到,2023年,武汉住建局曾颁布过“关于《深圳市住户会议和住户执委会指导规则》的说明”,其中提及一组数据:北京市全市共计别墅(包括住宅混和)新村3597个,工业库房有460个2023物业管理师挂靠价格,商业和办公有1208个,全市物管服务企业1933家,辅以物管服务企业管理的别墅新村有3511个,约占97.6%,已设立业委会的别墅新村1476个,约占41%。

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记者逐步在上海住建局官网上统计到,截止2023年5月末可查询到的住户会议和业委会有效信息共1657条,按北京现在4000多个商品房别墅新村推测,业委会设立率与2023年的数据接近。

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“深圳业委会设立的比列肯定是不到四成的,并且这些早已设立的业委会实际上是有名无实的。”长期关注上海物管争端的北京市律师商会物管服务法律专业执委会副校长许怿滨律师向记者表示,“据我了解到的状况,截止去年末武汉应当有1500家左右的业委会/房东会议设立,但实际上武汉有约4000个商品房别墅新村。”

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建议

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保证物管修理金使用合规

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业委会物企总监部委要共同参与 #

这么不合规的使用状况会碰触如何的法律问题?

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刘长森律师觉得,从北京法官处理有关住户执委会退还物管修理金的案例来看,这些物管服务企业在修理金管理与使用上存在不公开、不透明,未征得房主同意的非法情形,一些物管服务企业在这些案件中起诉,究其缘由是物管服务企业在修理金的管理与使用侵犯了房东们的知情权和决策权。 #

值得一提的是,南都此前便报导业委会退还物管修理金的案件。2023年,南山区银泉公园新村住户向南都记者反映开发商、前物管公司拖欠新村首期物管专项修理资金135亿元,因此,前物管还拖欠了68万余元日常修理资金,两项总计约200亿元。该案件引发住建局注重,彼时罗湖区住建局向南都表示,辖内缴纳首期修理资金的新村有25个,但在追讨过程中发觉有的开发商企业早已不存在,成了顽疾问题。 #

近五年,上海还曾专门举行物管专项修理资金追讨工作大会,主要汇报各个区首期修理金退还工作措施和实效。

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就怎么解决物管修理金的不合规问题,刘长森律师建议,第一,物管服务企业和住户执委会要认真学习修理金的相关法律法规,要严苛根据法律规定管理与使用修理金。第二,在加强物管修理金管理与使用方面的宣传,唤起广大住户参与新村管理事务的积极性2023物业管理师挂靠价格,积极组建住户执委会,通过住户执委会实现对新村修理金管理与使用的日常监督。第三,政府应该强化对新村修理金管理与使用方面的行政监督力度,及时依法纠正修理金在管理与使用方面存在的问题。

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峰会上各方学者一致觉得,保证物管修理金合规则,还要住户、业主执委会、物业服务企业及政府专员部委的共同参与,只有产生合力,能够真正管好、用好房东的房子“养老金”。 #

法规 #

物管专项修理资金应按管理规定执行 #

东莞现在有关物管修理金的规定是如何的呢?当前是否有可参考的规范?今年12月,北京市住房和建设局在北京政府在线互动交流平台上对北京市物管专项修理基金收取有关管理问题进行了回应。 #

据了解,上海于1994年11月1日施行实施《深圳经济特区别墅区物管管理细则》,确立了房子公用设施专用基金和别墅修理基金,并于1996年9月20日施行了《实施条例》予以了明晰。其中,房子公用设施专用基金由开发建设单位缴交,别墅修理基金由房东足额收取。 #

2008年10月1日,上海印发实施《深圳经济特区物管管理细则》,并即将成立物管专项修理资金机制,其中包括了首期归集的专项修理资金(即原房子公用设施专用基金)和日常缴纳的专项修理资金(即原别墅本体修理基金),并于2010年9月10日出台《深圳市物管专项修理资金管理规定》(深府〔2010〕121号)对物管专项修理资金管理机制给予明晰。 #

现在,广州已分别于2023年3月1日和11月1日分别对《深圳经济特区物管管理细则》《深圳市物管专项修理资金管理规定》进行了修订,有关物管修理金的管理规范、使用监管也根据该份规定执行。

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按照规定,上海物管专项修理资金包括首期归集的专项修理资金(以下简称首期修理金)和日常缴纳的专项修理资金(以下简称日常修理金)。首期修理金由建设单位根据物管项目建筑工程总造价的百分之二,在申领该物管项目不动产首次登记前一次性纳入市管理机构成立的物管专项修理资金专户;日常修理金由住户在足额收取物管管理费时一并缴交。

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南都·湾财社记者孙阳

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