2023年北京房地产估价师《理论与方法》：替代原则

2023年上海房地产估价师《理论与技巧》：取代原则考试大题50小题，作答时间为180分钟，总分10060分及格。一、单项选择题（共25题，每题__是估价对象自估价时点起至未来可以荣获回报的时间。A.回报时限B.回报时点C.估价终点．估价范围2、某库房房地产农地面积为容积率为0.8,对应的农地总价为850/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部委的许可。假设改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为3153、具有“平均回报等于边际利润等于产品市场售价”特征的市场类别是。A:完全竞争市场B:完全垄断市场C:寡头垄断市场D:垄断竞争市场：执行层的组织协调4、从买方的视角看，费用法的理论根据是A.销售情况价值论B.市场供需价值论C.生产成本价值论D.经济耗费价值论5、报酬率为与所投入的资本的百分比。A:净利润B:投资回收C:投资收益D:回报：工业用地的检测点评估价格6、下列叙述中不正确的是．【2004年试题】A:在实际估价中，不同的估价方式将影响估价结果B:在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C:在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果：工业用地的检测点评估价格7、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位申报的《建筑安装工程施工许可证申请精品文档和所附证明文件后，对于符合条件的，应该自收到申请之日起欧盘颁授施工许可证。 #

：执行层的组织协调8、某项目工期180天，完工日期为日，则项目竣工时间应为__（10A.次年元月1日早晨当地法定上班时间次年元月3日早晨当地法定上班时间C.次年元月2日24预计某宗房地产未来第一年的净利润为18亿元，随后各年的净利润会在上一年的基础上提高亿元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的售价为。225．00亿元237．50亿元25亿元395．83亿元：工业用地的检测点评估价格10、地下室防霉、防水构造做法中，当长期静止水位和丰水期最高水位都低于地下室地坪时，应选用的做法。A防霉B:防霉与排水相结合C:卷材防水D:箍筋水泥防水E:执行层的组织协调11、为了规范国有农地使用权出让行为，优化农地资源配置，推行公开、公平、公正的农地使用机制，国土资源部从2002日开始施行__，明晰规定了农地的有偿出让的对象。《城市房地产管理法》12、在目标市场的选择方式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。A:选择专业化B:单一市场集中化C:市场专业化D:产品专业化：借贷协议13、按间接比较的判断，某可比例子的房地产情况劣于标准房地产情况，售价低2%；而估价对象的房地产情况优于标准房地产情况，售价高5%。 #

若改为直接比较判断，将出现（）的情形。精品文档A.估价对象的房地产情况优于可比例子的房地产情况，售价高7%B.可比例子的房地产情况劣于估价对象的房地产情况，售价低7%C.可比例子售价的房地产情况调整系数为1.071D.可比例子售价的房地产情况调整系数为0.93314、房地产投资者的实际回报较预期回报降低的部份，一般称为A.超额收益B.投资收益C.内部回报．风险补偿金15、一楼房完工年后被改建为超级市场，并办理了农地使用权出让手农地使用权出让期限为40建筑物的经济寿命为50则估算该建筑物残值的经济寿命为5016、根据登记的内容和形式的不同，各国房地产登记机制分为和产权登记制两大类别。A:权力登记制B:产权登记制：执行层的组织协调17、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为14.40、某承租人的基础房租为月，假如营业额的10%作为比率房租，当其月营业额超出（）亿元时，才对超出部份的营业额缴纳比率房租。8019、市民王某在城区有一经营房子按市场售价正在租赁，月房租1000元，根据征税降价新政规定，问王某收取的房产税应是、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。A:名义利率对应一年中付息周期的复利付息精品文档B:实际利率对应一年中付息周期的单利付息C:实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D:当付息周期为“月”时2023年房地产估价理论与方法，实际利率大于名义利率：借贷协议精品文档欢迎下载21、强度相对指标的估算公式为。

A:总体内某部份或组的数值/总体数量值B:某一总体数量/另一有联系的总体数量C:某一空间某些现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D:总体某一指标值/同一总体另一指标值：执行层的组织协调22、某开发公司开发一项目，征收某村100英亩基本耕地外的农田，已知该林地年平均年产量为1000亩，这么该林地的农地补偿费的最高额为__亿元。、住房社保管理的基本原则是．通过安全运作实现合理增值24、开发商在申请发放施工许可证时，若建设期少于一年，则其到位资金原则上不得超过安装工程协议价的50%25、某在建安装工程，农地使用权期限为50年，自取得权证日起完工。预计该项15完工后的建筑面积为17500年净利润为350亿元。现在该项目已建设2恐怕至项目完工还需2.5年。已知市场同类房地产酬劳率为7％，假定现值率为10％，则评估该项目续建完成时的单价值为亿元。4769.85E:工业用地的检测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题个以上符合题意，起码有本题不得分；少选，所选的每位选项得0.5在可行性研究阶段，房子开发成本中各项成本的计算可以选用的方式有．（2005年考题A:单元计算法B:概决算定额法C:安装工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法：单位指标推算法2、影响商品需求的诱因包括。

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精品文档A：消费者喜好B:消费者的收入水平C:该商品本来的价钱D:相关商品的售价E:厂家对未来的预期3、物业服务企业的工作内容包括。A:建立管理目标B:拟定修理养护方案C:拟定安全保卫方案D:提出决算：确定物管服务费的计费标准4、不属于房地产投资的物管类别是。A居住物管B:商用物管C:工业物管D:渔业物管E:借贷协议5、房地产技术发展调查包括调查。A:社会拥有量B:新产品的国外外先进水平C:新产品的技术状况和发展趋势D:通讯及交通货运调查：能源与资源供应6、目前，我国已基本确立了以国有金融机构为主体、其他各种金融机构并存的金融机制，逐渐产生了的金融制度。A:中行、证券、保险业分业经营B:中行、证券、保险业分业监管C:中行、证券、保险业共同经营D:中行、证券、保险业合作经营：中行、证券、保险业共同监管7、在市场比较法中，农地使用权期限修正属于__修正。A.交易状况B.交易日期C.区域诱因．某些诱因8、房地产开发投资的经济疗效主要表现为A.开发收益B.销售收入C.投资回报．费用收益9、城市用地分类中，工业用地包括。A:工矿企业的生产工厂用地B:工矿企业的仓库用地精品文档C:工矿企业的生产工厂附属设施等用地D:工矿企业的仓库附属设施等用地：露天矿用地10、下列关于产权对换房子和本币补偿两种征地补偿方法，叙述正确的是。 #

A:产权对换房子实质上是按等价交换的原则，由征地人按被撤除房子的评估价对被征地人进行补偿，再由被征地人按市场价选购征地人提供的产权对换房子产权对换房子以被征地房子的评估价与产权对换房子的市场价进行价差对账，多退少补C:产权对换房子不存在多退少补问题D:无论推行本币补偿还是产权对换，有一个基本原则应当明晰，即等价原则E:从价值量来评判，产权对换与本币补偿是不等价的II、某笔住房抵押借贷足额还本计息，其月利率为5％，一般称为“年利率6％、每月付息一次”，即“名义利率”。当按单年息估算时，名义利率和实际利率是一致的，按单利付息时他们的关系为。A:相等B：不相等C:或许会相等D:不能确定：借贷协议12、下列关于内部回报率的叙述中，正确的有。（2007年考题A:内部回报率反映了项目的动态赢利能力B:内部回报率是当项目寿命期末了时，所有投资刚好被收回的回报率C:当内部回报率低于目标回报率时，投资项目是可行的D:假如使用借贷，且项目赢利，则全投资的内部回报率要低于资本金内部回报：内部回报率越高，投资风险就越小13、已知某房地产投资项目的订购投资为5000亿元，流动资金为500亿元，投资者的权益资本为2000亿元，经营期内年平均收益金额为700亿元，年平均税后收益为500亿元，则项目的资本金收益率为。

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（2007年试卷35.0%E:借贷协议14、保险的基本原则包括。A:最大诚信原则B:寿险利益原则C:远因原则D:近因原则：损失补偿原则15、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品别墅等各种经营性用地，须以形式出让，特殊状况下才准许合同形式出让。A:投标精品文档B:拍卖C:挂牌D:划拨：合同16、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。A:资金融入方还要还本减资B:在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C:权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承当投资风险D:存款性金融机构通常不参与房地产权益融资：权益融资主要来始于个人投资者17、下列关于房地产面积推算的通常规定的叙述，正确的是。A:房地产面积的推算均指水平投影面积的推算B:各种面积的推算，应当独立推算五次，其较多应在规定的限差以内，取中数作为最后结果C:半径以米为单位，取至：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的平行距离18、建设安装工程完工推行__许可证机制。A.规划B.施工C.征地．用地19、根据《房产检测规范》，估算一半建筑面积的是B.有舱盖不封闭的永久性架空通廊C.房子内高度在2.20m以上的技术层．与室外不相连的装潢性窗户20、马克思的利率决定论觉得，利率的高低取决于A.平均收益率B.资本供需情况C.通货膨胀率水平．资金费用21、如果__，就可以使用平均发展速率，选用该平均发展速率进行预测。

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A,房地产售价时间序列的逐期发展速率大致相似B.房地产报价的变动展现一定的规律性C.房地产售价时间序列逐期下降或升高房地产报价的变动过程是持续上升或下跌的，且各期上升或下跌的数额大致接近22、规划设计条件通告书；建设用地规划许可证；选址规划意见通告书；建设安装工程规划许可证；他们在房地产开发过程中的核发次序为。E:借贷协议23、物业管理经费的来源不仅物管管理企业举办多种经营的收入和收益外，A:定期缴纳的物管管理服务费B:物管共用部位、共用设备设施修理资金C:政府的扶植D:对常年追讨物管费住户的处罚：开发建设单位予以一定的支持24、下列关于农地使用税的纳税人的说法，正确的是。农地使用权共有的，由共有各方界定使用比列分别纳税D:拥有农地使用权的纳税人不在农地所在地的，由代管人或实际使用人收取农地使用权未确定或权属争端未解决的2023年房地产估价理论与方法，由实际使用人纳税25、不需任何剌激需求的成本，就可以实现的基本销售量，又称。A:市场潜量B:市场预检测C:市场最低量D:市场最高量E:借贷协议 #